A szakdolgozat az ingatlanokra vezetett bírósági végrehajtás feltételeit, menetét, jogi problémáit igyekszik bemutatni.Az ingatlanok leggyakrabban a korábbi és az új tulajdonos polgári jogi megállapodása, szerződése keretében cserélnek gazdát, melynek során az átruházásban részes felek szabadon határozzák meg a jogügylet részletes feltételeit, például az ellenérték összegszerűségét, a teljesítés menetét, a birtokba adás körülményeit, az ingatlanra bejegyzett terhek további sorsát. A tulajdonosváltozás azonban nem mindig a felek kölcsönös akaratnyilvánítása alapján jön létre. Öröklés esetén a jogváltozás a törvény erejénél fogva következik be, a törvényes öröklés rendje esetén például anélkül, hogy bárki bármilyen jognyilatkozatot tenne akár a halál bekövetkezése előtt, akár azt követően. Ipso iure következik be továbbá tulajdonosváltozás elbirtoklás esetén is. Gyakran előfordul ugyanakkor olyan eset, amikor az ingatlan tulajdonosának kifejezett akarata ellenére kerül sor a tulajdonjog elvonására. Ennek egyik tipikus esete a kisajátítás, amikor az állam, önkormányzat vagy egyéb arra jogszabály által hatalommal felruházott személy vagy szervezet a kisajátítási eljárás mint közigazgatási eljárás keretében, az ingatlan tényleges forgalmi értékének mint kártalanítási összegnek az ellenében megszerezheti az ingatlant. Kisajátításra azonban csak a köz érdekében kerülhet sor, tipikusan akkor, ha az ingatlanra valamely állami vagy önkormányzati közcélú beruházás megvalósítása (például útépítés, közintézmény létesítése) végett van szükség. A korábbi tulajdonos akarata ellenére történő tulajdonszerzés másik esete az, amikor a tulajdonos valamely személy felé helytállni tartozik pénztartozás megfizetéséért, azonban e kötelezettségének nem tesz eleget. Ilyen esetben sor kerülhet - és gyakran sor is kerül – az adós ingatlanának állami kényszer igénybevételével történő értékesítésére. A magyar jogrendszerben két olyan eljárás él egymás mellett, amely az ingatlanok pénztartozás esetén történő kényszer-értékesítésével járhat együtt, az egyik a bírósági végrehajtás, a 3 másik pedig a felszámolási eljárás. A teljesség kedvéért hozzá kell tenni, hogy a közigazgatási jellegű végrehajtási jogszabályok - így az adóhatóság által foganatosítandó végrehajtási eljárásokról szóló 2017. évi CLIII. törvény (Avt.) és az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr) is szabályoznak ingatlan-végrehajtást. Az Ákr. szerint ugyanakkor teljes egészében a bírósági végrehajtás szabályai alkalmazandóak a behajtás során, lényegét tekintve továbbá az Avt. is csak kismértékben tér el a bírósági ingatlan-végrehajtási szabályozástól. A jelen dolgozatban az ingatlanok bírósági végrehajtás keretében történő értékesítésének lehetőségeit, azok menetét igyekszem bemutatni.